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业界大鳄谈论“楼市十年”房价疯涨时代已过去

作者: 来源: 时间:2020-09-19

  “房价涨有它的道理,但未来十年不可能暴涨了。”“房地产调控政策要做‘检讨’。”“开发商不要放不下商业地产,如今现金流才是王道。”……昨天的亚布力峰会现场,“楼市十年:意愿与方法”分论坛举行。任志强、冯仑、黄怒波等知名投资人、地产人与会,从政策、房价、开发等层面,探讨未来楼市的出路。

  1论房价

  房价疯涨的时代已结束

  核心观点

  这就像人的成长,过了发育的“黄金时期”,后面就不可能再疯长了。

  “很多人都在抱怨房价贵,我们应该看到房价贵的后面(的东西)。”长甲集团董事长赵长甲表示,要问问构成高房价的要素都有些什么。他说,土地、税、用工成本、建筑材料……这些固定成本在逐年上涨,自然拉动了房价的上涨。从另外一方面来说,房价之所以“跳得高”,也跟社会发展快、货币供应量大等因素有关。比如买房是靠货币,而2003年到2013年这10年间,我国货币(供应量)增长了6倍。

  不过,在赵长甲看来,虽然不可否认的是,这10年间,房价的增长速度确实非常快,但未来10年,房价不太可能再飞涨了。赵长甲说,房地产发展的这些年,正是国家经济高速发展的时期……他打了个比方,这就有点像一个人5岁到15岁的生长发育过程,属于高速发展。但之后不可能再有这么快。所以赵长甲认为,房价高速上涨的时代已经结束了。

  2论调控

  吸取各方意见制定政策

  核心观点

  让各利益相关方进行“事前博弈”,避免政策出台后遇到难落实的尴尬。

  “不少人为了房子假离婚,你说政策到位没有?”万通投资控股股份有限公司董事长冯仑认为,房地产调控讲了这么多年,房价还是有很大的调整空间。他认为,理想的调控政策出台前,应将各利益相关方都聚在一起进行博弈,充分吸取各方意见,即所谓“事前博弈”。之后再出台政策,就不给“事后博弈”留下空间,因为“事后博弈”的结果通常是“上有政策下有对策”,比如假离婚、阴阳合同等。这对政府的公信力是一种折损,政策的法律效果也大打折扣。

  冯仑说,国家调控房地产,其实就是要调控住宅价格。但近年来随着楼市发展,房地产早已不单单是住宅了。

  冯仑说,政府应该有效调控住宅价格,保证房地产健康发展。他说,之前很多房地产调控政策信号有些紊乱,政府应该把重心由“事后调控”变成“事先调控”,把文件调控变为法律、法规的调控。加大决策成本,把执行成本降低。

  3论商业

  不要盲目引入一线大牌

  核心观点

  商业模式已改变,面对电商冲击,迷信高端商业物业不如重视现金流。

  “不少开发商有个传统思维,商业地产持有越多越好。我觉得这是个误区。”中坤投资集团有限公司董事长黄怒波说,如今的经济模式已经发生巨变,这样做会忽视了流动性,容易走入死局。

  黄怒波说,传统商业模式如果碰上经济不景气的大环境,就可能出问题,比如资金的问题。在电商的冲击下,传统商场走下坡路,商业物业的价值潜力猛然下滑。百货业风光不再,传统的商业面临极大挑战。一些大城市比如北京,商业可以向写字楼转型;但其他更多的城市,这条路不一定能行得通。

  在黄怒波看来,传统的商业模式已经过时了。不能按照过去的方法招商,不要迷信奢侈品、一线品牌。他认为半年或是一年内,奢侈品将同时出现在线下和线上。对于开发商来说,持有高端商业物业,不如现金流靠谱。


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