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购房知识

楼市调控不放松房价下行或延续

作者: 来源: 时间:2020-06-09

“房地产需求只是被推迟,而不是消失,随着疫情防控形势好转,楼市也会逐渐反弹。”一位业内人士谈及当前的楼市时这样说。

克而瑞数据显示,全国27个重点城市二月新建商品住宅仅成交240万平方米,环比下滑83%,同比降幅达77%,创下近十年来最大跌幅。不过,随着央地楼市新规的相继出台,房企资金压力有所减缓,住房需求端也逐步发力,市场情绪趋于稳定。

中国财富采访多位专家认为,此次疫情属于“黑天鹅”事件,对房地产市场虽有一定的不利影响,但主要作用于短期;如果疫情在4月底基本被控制,楼市在2月至4月呈现利空,5月至7月则转为中性,8月至12月可能略呈利好,对2021年楼市无影响。

疫情加重市场观望情绪

四五月成楼市关键期

1月26日,中国房地产协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动以后,全国超60城的线下售楼处均被迫关闭,施工工地进入停工状态。

疫情同时加重了房地产市场的观望情绪。贝壳研究院调查显示,38.0%的受访者表示因疫情影响而暂缓买房计划,28.8%的受访者认为未来房价会跌而暂缓买房。还有8.5%的受访者表示不买房了,只有9.7%的受访者认为没有影响。

另外,按照往年销售惯例,春节前后是返乡置业需求释放的高峰期,而今年受疫情影响,多地暂停线下销售或禁止开盘等,三四线城市销售降幅明显。2020年传统返乡置业季,三四线代表城市商品房销售套数合计549套,与去年同期相比下降92.4%。

某房企营销部经理表示,从目前情况来看,三月疫情可能还不会完全结束,售楼处开放继续受限,且银行贷款、网签等与房产交易的相关环节,短期内也很难恢复到疫情前的水平。因此,成交量低迷的情况可能在三月延续。

不过,方正证券首席分析师夏亦丰认为,二月本来就是成交淡季,考虑到去年房企获得不错的销售业绩,即便三月成交依然处于谷底,日子虽然难过,但也还可以承受。

“但如果四月销售业绩仍没有好转,在项目资金投入、还债压力以及人力、税费等多项开支的压力下,房企资金链将进一步承压,因而接下来的两个月对房企非常关键。”夏亦丰说。

救市不碰“房住不炒”红线

各地楼市依然以“稳”为主

为应对疫情的冲击,相关部门和地方早从1月开始便相继出台楼市新规。据不完全统计,自疫情发生以来,各部委出台逾20条涉及房地产的相关支持政策。

另外,2月份还有超过60个城市发布了约75次不同程度的房地产调控政策,创造了房地产调控的历史月度记录。其中主要以救房地产企业、减少企业资金压力为主。

在给房企发放“解药”的同时,救市政策也开始向需求端发力。率先推出重磅举措的就是河南驻马店,在2月21日宣布公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%,成为第一个在首付上做文章的城市。

不过需要注意的是,驻马店随后就被约谈,且相关政策被撤回。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,这充分体现了政策放松中的红线和约束,即依然要把“房住不炒”的定位落实,预计后续各地出台具有明显放松的政策时会相对谨慎。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出,部分地方政策被叫停是为了刹住楼市快速松绑的预期。疫情之下,地产行业要纾困,但纾困是有边界的,房地产项目开工、纳税、交付等环节的履约可延后,困难群体的按揭月供也可以延后,但“房住不炒”的红线不能碰。

事实上,近期中央部门也多次释放这一信号。3月3日,人民银行会同财政部、银保监会召开会议重申“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求。这是央行第三次在不同场合释放这一信号。此外,财政部、国家统计局等部门也于近期通过不同渠道发声,强调这一原则。

中小房企面临前所未有的考验

节流、花式卖楼以自救

虽然中央和地方都在积极救市,但仍然有中小房企倒在了黎明之前,例如川系“黑马”中迪禾邦就因资金断裂,要求员工主动离职。数据显示,身处困局的中小型房企远不止一两家。

严跃进分析,房企当下的压力不仅是销售不好,潜在成本也还在逐渐增加,包括融资成本、项目去库存成本、经营成本等。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟也指出,楼市本就处于下行周期,疫情使得各家企业销售额大幅缩水,今年还适逢还债高峰期。外部债务压力加上内部各种开支,令中小房企面临前所未有的考验。

严跃进建议,中小房企近期还是应该积极卖楼,同时对既有的工程项目要放缓开发节奏,否则就会面临较大的资金压力。因此,一方面要控制成本,另一方面也要开拓新的融资和销售渠道。

需要注意的是,特殊时期,不少房企都在积极开拓新的销售渠道,包括线上售楼处、直播卖房等。同时,为增加客户买房信心,30天无理由退房、全国楼盘75折、全民卖房拿佣金等优惠措施也轮番推出。

房价大幅下行空间有限

刚需购房可以早点买

对于备受关注的房价,中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶称,短期需求疲软及房企积极促销或将导致房价存在下调的压力。不过,部分重点城市的房价已经调整了一段时间,在“稳房价”政策下,房价继续大幅下行的空间有限。

严跃进也表示,就目前的情况来看,上半年房价将呈小跌和持平的状态,短期难以反弹,但到了下半年,随着市场交易的活跃,房价则可能有所反弹。

易居房地产流通研究所所长崔裴指出,市场对于房地产的需求只是被暂时压制,而不是被消除,因此预计此次疫情对买卖市场的总体影响不大。疫情结束后,改善型需求和承租人转而购房的需求还可能会被激发。

财经评论员刘晓博则直接表示,对于购房者,如果是刚需,就可以早点买;如果是投资,对于人口缺少增量、不在核心城市圈、在全国高铁网络中地位不高的三四线城市,就不要轻易投资。

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