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中报观察|阳光100卖项目“渡劫”高负债仍是大难题

作者: 来源: 时间:2020-05-27

通过“卖卖卖”,阳光100的利润实现增长、高负债率确有好转。8月27日,阳光100发布了2019年中期业绩报告,上半年实现营业收入约35.95亿元,同比减少约3%;净利润却同比大涨77.4%,约为7.93亿元。在负债率方面,虽然较2018年12月31日下降55.5个百分点,但仍高达206.1%,在行业中位居前列。


距150亿全年目标缺口较大


如果不是年初的股价暴跌以及上半年的“卖卖卖”,“万通六君子”之一的易小迪创办的阳光100还会继续淡出公众视野,多年来规模上的止步不前令其在行业中的存在感越来越弱。


特别是今年上半年,阳光100共实现合约销售金额约37.88亿元,同比下降约14.1%;合约销售面积约31.24万平方米,同比下降约10.6%。2019年,阳光100全年销售目标为150亿元,上半年的目标完成率为25%。而在2018年全年,阳光100的销售额约为120.96亿元,175亿元的全年目标也仅完成69%。


不过,近两年,阳光100坚持彻底转换“赛道”,专注聚焦非住宅市场。从财报数字看,商用物业及车库实现合约销售金额约15.60亿元,同比增长约27%,约占合约销售总额的41%,占比较去年同期提升13个百分点。


出售项目助净利润大幅增长


今年上半年,阳光100两个项目的出售引发较大关注。


今年4月2日,阳光100公告了出售重庆阳光壹佰70%股权一事,受让方为融创西南房地产开发(集团)有限公司,总代价约为13.34亿元。此宗交易为阳光100带来4.85亿元的除税前亏损。


4月13日,阳光100向佳兆业附属公司凯择有限公司转让卓星集团全部已发行股本的100%,同时向凯择转让总额为2.64亿元的未偿还贷款,总代价为46.61亿元,交易事项带来的除税前收益约为41.95亿元。卓星集团的主要资产为位于广东省清远市清城区龙塘镇的物业开发项目,可开发作住宅用途。


两宗资产的出售,令阳光100的利润在短时间出现大幅增长。


根据年中报,阳光100上半年的净利润约为7.93亿元,同比增长约77.4%,净利率则上升10个百分点至22.1%,权益股东应占净利润增长5.9%至约3.3亿元。


今年下半年,阳光100继续出售资产。8月初,阳光100以约5.13亿元出售东莞一个物业开发项目的全部股权及相关贷款,通过本次出售,阳光100将获得现金流入4.64亿元。


上述三宗项目的计容建筑面积总计约245.9万平方米,出售总价值超过80亿元。今年7月25日,在阳光100举办的一场活动上,其相关负责人表示,算上之前出售的项目,全年要出售的项目价值达到百亿元。


年中报里,阳光100表示,多个非核心项目的出售虽然短期内会减少可售货源,进而影响到今年的合约销售额,但对公司整体运营有利,而且对公司长远的业务转型发展有十分正面的影响。一方面,土地储备价值变现,提前获得收益,有助于改善经营性现金流,优化债务结构,持续降低财务风险;另一方面,则是为非住宅创新产品的扩张做资金补充,有助于公司的商业模式从开发利润向服务升值转型。


偿债压力仍然高企


对于阳光100来说,出售资产是转型需要,更是无奈之举。高负债令其偿债压力压顶,在经营性现金流难以支撑高负债、筹资渠道又收紧时,唯有通过资产的转让来弥补现金流的不足。其实,不止阳光100,今年不少中小房企齐齐遭遇现金流危局,不约而同通过卖项目以自救。


在今年初举行的2018年业绩发布会上,阳光100方面就曾表示,2019年将出售优质土地,以支持公司流动性缺口,此项收入预计将达到几十亿元至上百亿元。


出售项目确实令阳光100的债务结构有所改善。上半年末,阳光100的现金及现金等价物较2018年末增加35.2%至34.99亿元,总有息负债减少11.3%至263.36亿元,净负债率大幅下降55.5个百分点至206.1%,但是在行业中仍处于前列。对此,阳光100主席兼总裁易小迪表示:“我们相信随着资产出售款项的逐步回笼,公司的财务结构可获得进一步优化,核心竞争力会不断提高。”


阳光100的钱去哪儿了?易小迪曾表示,公司在近十几年全国布局的过程中积累了大量优质的土地储备,此外,优质物业在持有中也会不断升值。


但是这些土地储备,并未通过高周转快速转化为经营性现金流。截至2019年6月30日,阳光100拥有的土地储备总规划建筑面积约1284万平方米,主要位于环京区域、温州,以及无锡、西安、武汉、沈阳等城市。


在卖的同时,阳光100仍在寻找与主力产品规划相吻合的优质地块以持续发展。据阳光100年中报披露,阳光100正在河北省承德市兴隆县及浙江省温州市进行土地整理工作,其中兴隆阳光100高铁新城项目规划占地面积(含意向性用地)逾6000亩,已于今年5月通过挂牌出让,以2.5867亿元竞得其中一幅占地约4.66万平方米的住宅及商服地块,之后会继续拓展该区域地块,将其打造成为环京区域最具特色的高铁生态新城;温州市的一级开发项目可出让占地面积逾3000亩,截至上半年末,累计已完成土地整理且挂牌出让超过820亩。


阳光100表示,一方面,这些用地完成土地整理并摘牌后,可在未来持续为公司的开发销售提供充足的土地储备;另一方面,亦可通过合作开发或转让净地的形式,实现该部分土储价值的提前变现。


新京报记者 段文平 


编辑 王海亮 校对 王心


 

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