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国税总局将推评估系统遏制二手房阴阳合同避税

作者: 来源: 时间:2020-04-07

2018年9月1日起,济南市正式调整存量住房交易评估计税价格。其主要目的是为了提高交易环节计税依据的准确性,并进一步压缩通过“阴阳合同”避税的空间。如果想在济南买二手房,那么需要了解这些内容。

一、就高不就低

目前,国家税务总局已经委托第三方评估机构对济南全市存量房进行评估,综合各项因素给出了评估价格。济南市民在购买存量房网签时,秉承“就高不就低”的原则,如果价格低于评估价格,将按评估价格进行网签。

在实际交易中,对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的,按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的,有正当理由的,按申报交易价格征税;未能举证正当理由的,税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。

二、有效避免阴阳合同

在以往的二手房交易过程中,阴阳合同现象相对普遍,一次房产交易,签订两份合同。一份“阳合同”摆在明面,用来交税、过户;一份“阴合同”私下签订,是双方的真实成交价格。现在的评估计税价格根据系统设置,将房屋的具体信息综合权衡后,会有一个更准确的评估价,这个价格更符合客观。

三、具体评估步骤是什么

首先通过政府公开招标方式确定中介评估公司。2018年4月,存量房价格评估服务开标,由北京一家房地产土地评估公司中标。

其次,评估公司通过实地调查、市场调研、交易比对等方法,评估确定各区域基准房屋的评估标准值。房屋建成年代、房型、楼层、朝向等要素都会影响评估价。

系统里已经在9月1日前将济南的房屋标准值进行了全面的梳理,现在只需要去房产交易处将房屋信息输入,便可生成房屋标准值。

一般评估价格都会低于实际成交价,但是调整后的计税价格较之前更接近实际成交价;调整后的计税价格能更公平公正地反映当前存量房市场价值,进一步规范存量房交易市场的税收管理。

四、政策开始时间

政策于2018年9月1日开始执行,9月1日前已缴税的购房者,将按原政策的价格执行,而9月1日前没有缴税的购房者,将按照新通知执行新的计税价格。据了解,山东省存量房评估工作于2010年4月份在济南、淄博启动试点。2012年7月,在全省全面推开。

此次新政实施后,过户最低指导价大体涨幅为60%—70%,也就是以每平米13000—14000元来核算。单价评估价格增加,总的税费也会随之增加,比之前多交三四万元的税。

此次存量房交易评估计税价的调整中,政府会综合考量,考虑房屋交易的可行度,尽量减小购房者缴税压力。不过,对于房产证不满两年的购房者来说,房屋出售要交5.6%的增值税,加之评估价格大幅提高,对这部分房源交易是不小的影响。因此,这一政策对于抑制“炒房客”的炒房倾向,将起到积极作用。

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